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刘迪兵与涂国钧、广州市万城商业经营管理有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

广州市海珠区人民法院

民事判决书

2015)穗海法民三初字第132号

原告刘迪兵,住所地湖北省石首市。

委托代理人朱帆、廖夏清,广东华之杰律师事务所律师及实习律师。

被告一涂国钧,住所地广州市荔湾区。

被告二广州市万城商业经营管理有限公司,住所地广州市越秀区先烈南路23号13号楼312房。

法定代表人涂国钧。

两被告的委托代理人陈琪璋、黄京穗,均为广东恒生律师事务所律师。

原告刘迪兵诉被告涂国钧、广州市万城商业经营管理有限公司房屋买卖合同纠纷一案,本院受理后,依法由审判员胡泳贤独任审判,公开开庭进行了审理。原告的委托代理人朱帆,两被告的委托代理人黄京穗到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称,原、被告签订《商铺买卖合同》,约定原告向被告一购买其所有的商铺。根据合同第十五条约定,出卖人在合同生效后的210个工作日内,负责向广州市房地产交易登记中心办理交易过户手续。原告依约向两被告支付了购房款和税费,但被告迟迟不为原告办理过户手续,且涉案商铺已被法院查封,导致合同无法继续履行。而被告二涉嫌虚假宣传,故应承担相应的民事责任。故起诉请求判令:1、解除原、被告签订的《商铺买卖合同》;2、被告一向原告返还购房款113000元、退还税费7315元、支付违约金21300元(按总房价款213000元的10%的标准计算);3、被告一从原告交款之日起至退还全部款项之日止按同期银行贷款利率支付利息;4、被告二对诉讼诉求2、3的款项承担连带责任;5、两被告承担本案诉讼费。

两被告辩称,1、涉案房屋虽然被查封,目前无法进行产权的转移,但是并非导致合同解除无法履行。涉案房屋是被司法部门错误查封的,被告已申请解除查封措施。而且,原告怠于履行申请解封的请求,也导致本案房屋无法在审判前顺利解封。2、原告没有按照合同约定支付全部购房款项,故应按原告实际支付的购房款项作为本金计算违约金。3、两被告之间是委托关系,故被告二不应承担本案责任。因此,两被告不同意原告的诉讼请求。

经审理查明,2010年9月26日,被告涂国钧经广东省广州市南方公证处公证签署了一份《委托书》,主要内容为:委托人为被告一涂国钧,受托人为被告二万城公司;委托人是坐落在广州市海珠区南珠路2号106铺、2号107铺、2号201铺、2号202-1铺、2号301铺、2号303-1铺、2号302铺、海珠区南珠路8号铺、海珠区南珠路14号101铺、14号102-1铺、14号103-1铺、14号105-1铺、海珠区南珠南街5号铺、海珠区南珠路6号铺房屋的产权人;现委托受托人为合法代理人,全权代表委托人办理上述房屋的下列手续:代为办理上述房屋出售的所有手续及签署相关文件,在广州市房地产交易登记中心办理卖房过户手续并签署相关手续,代为签订认购书和商铺买卖合同等合同文书;办理房产产权登记、涂销抵押登记、调档、查册、办理测绘、交易过户、估价、保险等有关手续;代为收取售房定金和所有售房款,并出具有效收据;……受托人依法办理上述事项的行为及签署的有关文件,委托人均予以承认并承担相应的法律责任;此委托书有效期自签署之日起至办妥委托事项止;等。

2011年1月26日,被告二代被告一(出卖人)与原告(买受人)签订《商铺买卖合同》,订明:买受人购买的商铺为出卖人名下所属物业(第一条);买受人所购的商铺属钢筋混凝土结构(房号以附件二上表示为准),该商铺为本合同第一条规定的项目中的:广州市海珠区南珠路2号106铺、2号107铺、2号201铺、2号202-1铺、2号301铺、2号303-1铺、2号302铺、海珠区南珠路8号铺、海珠区南珠路14号101铺、14号102-1铺、14号103-1铺、14号105-1铺、海珠区南珠南街5号铺、海珠区南珠路6号铺(万城小商品交易中心)2层07号铺(第二条);该商铺属现房,按套内面积计价,房价款总金额为213000元(第三条);付款方式为按揭付款:2010年12月20日前支付113000元,余下房价款100000元向银行申请抵押贷款;买受人收到出卖人通知(电话通知或书面通知)的5天内须到出卖人指定的律师事务所办理按揭贷款手续(第四条);买受人如未按本合同规定的时间付款,逾期不超过15日的,自本合同规定的应付款期限届满的第二天起至实际全额支付应付款之日止,买受人每日按应付房价款1‰的标准向出卖人计付违约金,本合同继续履行(第五条);该商铺出售后,自双方签订商铺买卖合同之日起至2014年9月30日止,出卖人享有该商铺的使用权及收益权,包括依法进行的关、停、并、分立、装修、与第三方联营、合作、合伙、承包、转租、分租、出租柜枱行为,买受人不得干涉(第六条);出卖人应当于2011年10月1日前,以书面形式通知买受人办理该商铺使用权的交接手续(第七条);出卖人应于2014年10月1日前,将符合本合同约定的该商铺交付买受人使用,买受人同意从该日期后开始正式行使该商铺的使用权及收益权(第八条);除本合同第八条规定的特殊情况外,出卖人如未按本合同规定的期限将该商铺交付买受人使用,逾期超过15日的,买受人有权单方提出和决定解除本合同,若买受人决定解除本合同的,出卖人应当自买受人解除合同通知送达之日起60天内退还全部已付房价款,并按己付房价款10%的标准向买受人支付违约金(第九条);买受人清楚该商铺的抵押情况;出卖人于签署本合同后180个工作日内办理该商铺的涂销抵押手续,并出示涂销抵押的证明;出卖人如未按本合同规定的时间办理该商铺的涂销抵押手续,逾期超过15日的,买受人有权单方提出和决定解除本合同;若买受人决定解除本合同的,出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款,并按房价款10%的标准向买受人支付违约金(第十一条);买受人保证所填写的通讯地址为买受人的准确联系地址,买受人通讯地址有所改变的,应立即书面通知出卖人;出卖人根据合同上的通讯地址发出的挂号邮件或快递邮件,在发出之日起第3天即视为有效送达(第十四条);本合同生效后的210个工作日内,由出卖人负责向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续,买受人应提供必要的文件及配合;出卖人如未按本合同规定的时间申办该商铺的交易过户手续,逾期超过15日的,买受人有权单方提出和决定解除本合同;若买受人决定解除本合同的,出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款,并按房价款10%的标准向买受人计付违约金(第十五条);等。被告二向原告开出房款113000元、税费7315元的《收据》。

原告于2014年12月30日提起本案诉讼。

诉讼中,双方当事人均确认涉案房屋被海珠区人民法院查封,现址为海珠区南珠路2号207,并登记在被告一名下。庭审中,原告表示撤销“判令被告一从原告交款之日起至退还全部款项之日止按同期银行贷款利率支付利息”的诉讼请求。

另据查册时间为2014年11月13日的《房地产登记簿查册表》记载,海珠区南珠路2号207的房屋登记时间为2011年9月6日。目前被广州市海珠区人民法院查封,查封时效为2014年9月9日至2016年9月8日。

本院认为,被告二代被告一与原告签订的《商铺买卖合同》是当事人的真实意思表示,其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定,应为有效合同,对原、被告具有法律约束力,双方均应按合同约定切实履行。根据《民法通则》第六十三条第二款的规定,代理人在代理权限内,以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为,承担民事责任。故原告以被告二嫌虚假宣传为由要求被告二对被告一的债务承担连带责任的请求,依据不足,本院不予支持。

原告依约支付首期房款113000元及税费7315元。根据合同约定,该合同生效后的210个工作日内,由出卖人负责向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续,买受人应提供必要的文件及配合;出卖人如未按本合同规定的时间申办该商铺的交易过户手续,逾期超过15日的,买受人有权单方提出和决定解除本合同;若买受人决定解除本合同的,出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款,并按房价款10%的标准向买受人计付违约金。还有,出卖人如未按本合同规定的期限将该商铺交付买受人使用,逾期超过15日的,买受人有权单方提出和决定解除本合同,若买受人决定解除本合同的,出卖人应当自买受人解除合同通知送达之日起60天内退还全部已付房价款,并按己付房价款10%的标准向买受人支付违约金。因此,被告至今既未为原告办理涉案商铺的交易过户手续,也未将涉案商铺交付给原告使用,其行为已构成违约,而且涉案商铺已被法院查封,涉案合同的合同目的也无法实现。故原告要求解除涉案的《商铺买卖合同》,并要求被告涂国钧返还已付购房款、税费及按房价款10%的标准计付违约金的诉讼请求,合理合法,本院予以支持。对被告不同意解除合同及支付违约金的抗辩意见,本院不予采纳。庭审中,原告表示撤销“判令被告一从原告交款之日起至退还全部款项之日止按同期银行贷款利率支付利息”的诉讼请求,是原告自行处分民事权利的意思表示,本院予以准许。

综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第(四)项、第九十七条、第一百一十四条第一款的规定,判决如下:

一、解除被告广州市万城商业经营管理有限公司代被告涂国钧与原告刘迪兵于2011年1月26日签订的《商铺买卖合同》。

二、被告涂国钧在本判决生效之日起10日内,返还房款113000元、税费7315元给原告。

三、被告涂国钧在本判决生效之日起10日内,支付违约金21300元给原告。

四、驳回原告的其它诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费2248元,由被告涂国钧负担。上述受理费已经由原告预交,原告同意由被告涂国钧在履行本判决时将其应承担部分直接支付给原告。

如不服本判决,可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广州市中级人民法院。

当事人上诉的,应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的,按自动撤回上诉处理。

审判员  胡泳贤

二〇一五年三月十日

书记员  杨曼

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